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Fiche pratique

Contrat de bail rural (ou bail à ferme)

Vérifié le 07/10/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le <span class="miseenevidence">bail rural</span> est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé <span class="expression">bailleur</span>) à un exploitant (appelé <span class="expression">preneur</span>), en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition permet l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole. Le bail rural prend la forme d'un <span class="miseenevidence">bail à ferme</span> ou beaucoup plus rarement d'un <span class="miseenevidence">bail à métayage</span> (les produits de la récolte sont partagés avec le propriétaire).

Baux soumis au statut du fermage

Lorsqu'un bail est un bail rural, un ensemble de règles s’applique automatiquement. Par exemple, le locataire a droit au <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F36449">renouvellement du bail rural</a>.

Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas y renoncer. On parle alors de <span class="expression">statut du fermage</span>.

Tous les éléments suivants doivent être réunis pour que le statut du fermage s'applique :

  • <span class="miseenevidence">Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole</span>, c'est-à-dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation
  • Exploitation de cet immeuble <span class="miseenevidence">pour y exercer une</span> <span class="miseenevidence">activité agricole</span>. Il s'agit des activités suivantes :
  • <span class="miseenevidence">Fixation d'un <MiseEnEvidence>loyer</span></MiseEnEvidence>

Baux soumis au statut du fermage sous conditions

Dans certains contrats, les règles du bail rural (ou <span class="expression">statut du fermage</span>) ne s'appliquent pas dans toutes les situations. Il faut que certaines conditions sont réunies :

  • <span class="miseenevidence">Vente d'herbe : </span>le propriétaire vend l'herbe de son pré à un exploitant qui y réalise la fenaison ou qui y fait paître ses animaux. Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural. Mais si elle limitée dans le temps et concerne plusieurs acquéreurs, il ne s'agit pas d'un bail rural.
  • <span class="miseenevidence">Prise en pension d'animaux</span> : le propriétaire prend en garde, entretient, nourrit et soigne les animaux d'un tiers contre un paiement. Lorsque cette prise en pension est réalisée de façon habituelle, elle constitue un bail rural et le statut s'applique.

Baux exclus du statut du fermage

Les règles du bail rural (ou <span class="expression">statut du fermage</span>) <span class="miseenevidence">ne s'appliquent pas</span> dans les cas suivants :

  • Location portant sur des <span class="miseenevidence">forêts ou des biens du domaine forestier</span>
  • Location conclue pour assurer <span class="miseenevidence">l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation</span> (dépendance)
  • <span class="miseenevidence">Convention d'occupation précaire</span> : contrat de location qui permet d'occuper les lieux en échange d'une somme d'argent (appelée <span class="expression">redevance</span>) d'un montant inférieur au prix du marché.
  • <span class="miseenevidence">Bail de petite parcelle</span> : contrat de location de terres agricoles de petite surface (par exemple, superficie de moins de 1 ha dans certaines régions) qui ne doit pas constituer un corps de ferme ni une partie essentielle de l'exploitation du locataire.

Plusieurs règles doivent être respectées lors de la conclusion d'un bail rural.

Qui peut conclure un contrat de bail ? 

Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier à usage agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation.

Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales (par exemple, une société) :

  • Propriétaire agricole (<span class="expression">bailleur</span>)
  • Locataire, fermier ou métayer (<span class="expression">preneur</span>)

Le bailleur peut avoir un des statuts suivants :

  • Propriétaire jouissant de la <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R56655">pleine propriété</a>
  • <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R44557">Usufruitier</a>. Dans ce cas-là, il doit obtenir le consentement du <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R37266">nu-propriétaire</a> ou à défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut demander une autorisation du juge civil
  • <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R1115">Indivisaire.</a> Il doit alors obtenir le consentement de tous les indivisaires ou un <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R53133">mandat</a> spécial
  • Époux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R56658">bien commun</a>.

Si le locataire n'est pas ressortissant de <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R41270">l'Union européenne</a>, il doit adresser une fiche de renseignements (<a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R17968">cerfa n°14519</a>) à la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

Un contrat écrit est-il obligatoire ?

Le bail rural peut être <span class="miseenevidence">écrit</span> mais ce n'est pas obligatoire.

Le bail rural <span class="miseenevidence">verbal</span> est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural (c'est-à-dire la mise à disposition, contre paiement d'un loyer ou fermage, d'un immeuble à usage agricole).

Lorsque la durée du bail est <span class="miseenevidence">supérieure à 12 ans</span>, le bail doit être <span class="miseenevidence">écrit et rédigé par un notaire</span>.

Faut-il établir un état des lieux ?

L'état des lieux n'est <span class="miseenevidence">pas obligatoire</span> mais il est vivement conseillé.

Il est établi par le bailleur et le locataire (<span class="expression">preneur</span>) dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux ou dans le mois suivant celle-ci. Les frais sont partagés.

L'état des lieux permet de déterminer quels travaux sont à la charge du propriétaire. Il sert aussi à prouver, au départ du locataire, que ce dernier a par exemple amélioré les terres ou les bâtiments.

<span class="miseenevidence">En l'absence d'état des lieux</span>, le locataire est supposé avoir reçu les <span class="miseenevidence">bâtiments en bon état</span>, et il doit donc les restituer en bon état.

  À savoir

Les chambres d'agriculture proposent parfois des guides détaillés d'établissement d'<a href="https://aude.chambre-agriculture.fr/fileadmin/user_upload/Occitanie/064_Inst-Aude/documents_aude/juridique/AP11_-_Etat_des_lieux.pdf" target="_blank">état des lieux</a> distinguant chaque parcelle, chaque bâtiment et chaque pièce de ceux-ci.

Il existe plusieurs types de contrats d'exploitation de biens immobiliers à utilisation agricole.

Bail ordinaire

Le bail rural est en principe conclu pour une <span class="miseenevidence">durée minimale de</span> <span class="miseenevidence">9 ans</span>. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.

Cette durée minimale <span class="miseenevidence">peut</span> exceptionnellement <span class="miseenevidence">être réduite</span> pour les cas suivants :

  • Bail conclu par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) : dans ce cas, la durée maximale est de <span class="miseenevidence">6 ans</span>.
  • Bail concernant une <span class="miseenevidence">petite parcelle</span> : la parcelle ne doit pas dépasser une taille maximale fixée par un arrêté préfectoral ni constituer une partie essentielle de l'exploitation ou du corps de ferme.
  • Bail d'<span class="miseenevidence">1 an</span> consenti <span class="miseenevidence">temporairement</span> en attendant d'installer un <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R12574">descendant.</a>

Bail à long terme

Le bail à long terme est établi par <span class="miseenevidence">acte notarié.</span> Il garantit une certaine stabilité au locataire. En contrepartie, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire.

Il peut prendre différentes formes :

  • <span class="miseenevidence">Bail de 18 ans</span> : il donne au locataire un droit au renouvellement par période de 9 ans.
  • <span class="miseenevidence">Bail de <MiseEnEvidence>25 ans</span></MiseEnEvidence> : il s’arrête au bout de 25 ans ou peut continuer si les parties insèrent une clause de renouvellement automatique dans le contrat (<span class="expression">tacite reconduction</span>).
  • <span class="miseenevidence">Bail de carrière</span> : il est conclu pour une durée minimale de 25 ans. Il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le locataire atteint l'âge de la retraite (fixée à 62 ans minimum par la <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R59075">MSA</a>).
  • <span class="miseenevidence">Bail</span> <span class="miseenevidence">cessible hors cadre familial</span> : la durée minimale est de 18 ans. Il peut être cédé par le locataire à toutes les personnes autres que ses proches sans l'agrément du propriétaire.

Le loyer est appelé <span class="expression">fermage</span> dans le bail rural (ou bail à ferme).

Il faut distinguer 2 types de loyers :

  • Loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation
  • Loyer des bâtiments d'habitation

  • Le prix de chaque fermage est établi en fonction d'un barème établi par le préfet du département.

    Ce barème fixe des maxima et des minima en fonction de plusieurs caractéristiques des biens loués : qualité des sols, situation, importance et caractéristique des bâtiments d'exploitation, etc.

    Le loyer est payé selon les <span class="miseenevidence">échéances fixées librement</span> dans le contrat de bail : soit 1 échéance annuelle, soit 2 échéances semestrielles.

    Il peut être exprimé de l'une des façons suivantes :

    • En général, le loyer doit être exprimé en euros. Il est revalorisé en fonction de <span class="miseenevidence">l'indice national des fermages</span> fixé chaque année par le ministère chargé de l'agriculture <span class="miseenevidence">avant le 1<Exposant>er</Exposant> octobre</span>.
    • Lorsque le bail concerne des terres nues portant sur des cultures pérennes (comme les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles), le loyer peut être évalué <span class="miseenevidence">en une quantité de denrées</span> comprise entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet du département.

    En cas de contestation par l'une des parties du montant du fermage, le propriétaire ou l'exploitant des terres peut saisir le <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F1793">tribunal paritaire des baux ruraux</a> par <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F20851">assignation</a> ou par <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F20851">requête</a>. Le tribunal pourra fixer le fermage.

      À savoir

    En 2022, l'indice national des fermages est fixé à <span class="miseenevidence">110,26</span>. Il est en hausse de <span class="valeur">3,55 %</span> par rapport à 2021 (indice fixé à 106,48).

    Par exemple, un bail portant sur 25 hectares de terres nues a un loyer annuel 2021 égal à <span class="valeur">3450 €</span>.

    Pour 2022, le loyer réactualisé est égal à : <span class="valeur">3 450 €</span> + (3 450 x <span class="valeur">3,55 %</span> ) = <span class="valeur">3 572 €</span>

  • Le loyer est fixé en monnaie entre des minima et des maxima fixés par le préfet.

    Il est actualisé selon la variation de l'<a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F13723">indice de référence des loyers (IRL)</a> publié par <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R12417">Insee</a>.

Lors de la conclusion d'un bail rural, certaines obligations pèsent sur le propriétaire et sur le locataire.

  • Lors de la conclusion d'un bail rural, le propriétaire doit respecter les obligations suivantes :

    • <span class="miseenevidence">Obligation de délivrance</span>, c'est-à-dire la <span class="miseenevidence">mise à disposition de terres et de bâtiments</span> qui sont libres (et donc non occupés par un autre locataire). Cette obligation s'accompagne de l'obligation de délivrer la chose en bon état de de réparations de toute espèce.
    • <span class="miseenevidence">Garantie de jouissance paisible</span> : le propriétaire ne doit apporter aucun trouble à l'exploitation. Par exemple, le propriétaire qui enlève une clôture ne permet pas au locataire d'utiliser normalement un pré. Il ne respecte pas l'obligation de jouissance paisible.
    • <span class="miseenevidence">Entretien du bien loué </span>et <span class="miseenevidence">prise en charge d</span><span class="miseenevidence"><MiseEnEvidence>es grosses</span> réparations</MiseEnEvidence> : les grosses réparations sont notamment celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture. Les <span class="miseenevidence">réparations locatives</span> (comme les réparations de carreaux de chambres, ou de planches de cloison) sont à la charge du locataire.
    • <span class="miseenevidence">Garantie contre les vices cachés</span> : l'obligation du bailleur s'applique au cas où l'altération de la chose est due à un vice caché. Le vice doit empêcher l'usage des lieux.
    • <span class="miseenevidence">Assurer la permanence et la qualité des plantations</span> (notamment pour les vignes et les vergers). Cependant, le propriétaire n'est pas tenu d'assurer la permanence ou la qualité des plantations de pommiers à cidre ou de poiriers à poiré. La commission consultative paritaire départementale des baux ruraux détermine dans chaque département l'étendue et les modalités pratiques de <span class="miseenevidence">la</span> <span class="miseenevidence">permanence et de la qualité des plantations</span>.
    • <span class="miseenevidence">Paiement de la prime d'assurance</span> contre l'incendie des bâtiments et l'impôt foncier
    • Laisser chasser le locataire sur le fonds loué

  • Le locataire doit respecter les obligations suivantes :

    • <MiseEnEvidence/><span class="miseenevidence"><MiseEnEvidence>Payer</span> un loyer</MiseEnEvidence> (appelé <span class="expression">fermage</span>) ou partager la récolte (<span class="expression">métayage</span>)
    • <span class="miseenevidence">User de la chose louée </span><span class="expression"><span class="miseenevidence">raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail</span><Expression><MiseEnEvidence/></span></Expression>. Cela signifie que le locataire doit exploiter le fonds loué pour les activités prévues dans le bail rural et l'entretenir. Tout manquement important à cette obligation peut entrainer la reprise du fonds loué par le bailleur.
    • Avertir le bailleur de toute utilisation frauduleuse du bien loué par un tiers (par exemple, empiétement et détournement de cours d'eau)
    • <span class="miseenevidence">Respecter les pratiques culturales</span> (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental
    • Obtenir une autorisation écrite du propriétaire pour effectuer <span class="miseenevidence">tout changement non prévu par le contrat de bail</span> et visant à améliorer l'exploitation (par exemple, en procédant à la mise en herbe de parcelles de terre)

     À noter

    Lorsque le locataire souhaite faire des travaux, il doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception contenant un descriptif. S'il souhaite s'y opposer, le bailleur a un délai de 15 jours pour saisir le <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F1793">tribunal paritaire des baux ruraux</a>.

La sous-location est un contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de l'immeuble à une autre personne. Il reste locataire du propriétaire/bailleur, tout en devenant le bailleur de son sous-locataire.

Elle est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée dans les cas suivants :

  • Dans le cadre d'un <span class="miseenevidence">échange ou de location de parcelles</span> : pour obtenir de meilleures conditions d'exploitation (commodité géographique d'exploitation des parcelles notamment) le locataire sous-loue ou échange des parcelles plus éloignées du noyau central de l'exploitation. Le preneur envoie une lettre recommandée avec AR au bailleur pour l'informer. Si le bailleur décide de s'opposer à cette opération, il doit saisir le <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F1793">tribunal paritaire des baux ruraux</a> dans un délai de 2 mois.
  • Pour un usage de <span class="miseenevidence">vacances ou de loisirs</span> : des bâtiments à usage d'habitation (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs) avec l'autorisation du bailleur ou en cas de refus du bailleur, avec l'autorisation du <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=F1793">tribunal paritaire des baux ruraux</a>
  • Sur des <span class="miseenevidence">bâtiments à usage d'habitation</span> à condition que le preneur ait une autorisation du bailleur.
  • Pour <span class="miseenevidence">héberger des proches</span> du preneur dans les bâtiments d'habitation loués. Les proches sont les ascendants, <a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R12574">descendants</a>, frères et sœurs, et les époux ou les partenaires d'un<a href="https://abzac-16.fr/pratique/service-public-fr/professionnels/?xml=R45368">Pacs</a>.

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